現將《呂梁市2025年度住房發展計劃》印發給你們，請結合本地實際，抓好貫徹落實。

呂梁市住房和城鄉建設局??????????????

2025年4月14日　　　　　　　　　

呂梁市2025年度住房發展計劃

呂梁市作為山西省重要的資源型城市和革命老區，正處于經濟轉型與城鎮化加速發展的關鍵階段。本計劃基于呂梁市住房供需現狀、人口變化趨勢、國土空間規劃及產業發展布局，系統謀劃2025年住房發展目標與實施路徑。旨在構建多層次住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展，滿足不同群體住房需求，為呂梁市高質量轉型發展提供有力支撐。

一、呂梁市住房發展現狀與挑戰分析

呂梁市住房市場近年來呈現出供需結構性矛盾突出、保障體系尚不完善、產業發展與住房需求不匹配等特征。

（一）住房供需結構性失衡問題在呂梁市表現較明顯。一方面，受前些年房地產開發過熱影響，部分縣區商品房庫存壓力較大；另一方面，面向中低收入群體和新市民的小戶型、低價位住房供應略顯不足，呂梁作為資源型城市“中小戶型住房需求持續旺盛”的特點較突出。

（二）保障性住房體系建設相對滯后。與全國許多城市一樣，呂梁市保障性住房在覆蓋范圍、建設標準和分配機制等方面仍有提升空間。2025年國家將加大“收購商品房用作保障性住房”的政策力度，這為呂梁市盤活存量商品房、完善住房保障體系提供了政策窗口。目前，呂梁市尚未充分運用專項債等工具收儲閑置土地和商品房用于保障性住房建設，這一領域存在較大發展潛力。

（三）產業發展與住房需求的聯動機制尚未健全。呂梁市近年來積極推進產業轉型升級，高新技術產業和現代服務業發展迅速，這些產業集聚將帶來大量專業技術人才和產業工人的住房需求。然而，當前住房供應體系與產業展需求之間缺乏有效銜接，人才公寓、產業工人宿舍等專業化住房產品供給不足，難以滿足不同類型產業人才的差異化住房需求。

（四）人口結構變化對住房市場產生深遠影響。呂梁市面臨人口老齡化加速和青壯年人口外流的雙重挑戰，這一趨勢將持續影響住房需求總量和結構。同時，隨著城鎮化進程推進，農業轉移人口市民化將帶來持續的住房需求，特別是對價格適中的中小戶型住房需求將保持增長。如何應對人口變化帶來的住房需求轉變，是呂梁市住房發展必須考慮的關鍵因素。

綜合來看，呂梁市住房發展面臨的主要挑戰是如何在人口結構變化、產業轉型升級的背景下，構建供需平衡、結構合理、與產業發展相協調的多層次住房供應體系。

二、人口變化趨勢與住房需求預測

準確把握人口變化趨勢是科學制定住房發展計劃的基礎。呂梁市作為山西省典型的資源型城市，人口發展呈現出獨特的變化軌跡，對住房需求產生多維度影響，需要系統分析并據此預測2025年住房需求總量與結構特征。

（一）人口總量與年齡結構變化呈現“雙下降”特征。根據山西省相關研究數據，呂梁市近年來面臨人口自然增長率下降和青壯年人口外流的雙重壓力，這一趨勢預計在2025年仍將持續。老齡化程度不斷加深，60歲以上人口比例持續上升，對適老化住房和無障礙設施的需求將顯著增加。與此同時，勞動年齡人口比例下降，特別是20－35歲的婚育主力人群減少，將對商品房市場的剛性需求產生抑制作用。這種人口結構變化要求住房政策更加關注老年群體的特殊需求，在新建住房中提高適老化設計標準，并對既有住宅進行適老化改造。

（二）城鎮化進程與人口流動呈現差異化特征。呂梁市下轄13個縣（市、區）的城鎮化發展不均衡，離石區等中心城區人口集聚效應明顯，而部分資源枯竭型縣區則面臨人口收縮挑戰。預計到2025年，呂梁市中心城區將繼續保持人口凈流入態勢，產生持續的住房需求，特別是對新市民和外來務工人員的住房需求將保持旺盛。

（三）產業人口集聚帶來住房需求新變化。隨著呂梁市產業轉型升級加速，高新技術產業和現代服務業發展將吸引一批高素質人才，這些人群對住房品質、配套設施和居住環境有較高要求。同時，勞動密集型產業集聚也將帶來大量產業工人的住房需求。根據呂梁市產業發展規劃，2025年將有一批重點產業項目落地，預計將帶來新增就業崗位和相應的住房需求。住房政策需要與產業發展協同，為不同類型產業人才提供差異化的住房解決方案。

基于上述人口變化趨勢，對呂梁市2025年住房需求進行量化預測：

總量預測：綜合考慮人口總量變化、城鎮化率和家庭戶數增長等因素，預計2025年呂梁市住房總需求約為120萬平方米，與2024年基本持平或略有下降，需求增長主要來自城鎮化推進帶來的新增城鎮人口住房需求。

結構預測：

保障性住房需求：約占住房總需求的20－25％，主要面向城鎮低收入家庭和新就業無房職工；

中小戶型商品住房需求：約占55－60％，主要滿足首次置業和改善性需求；

人才住房需求：約占5－10％，主要為引進的高層次人才和產業技術工人提供；

適老化住房需求：約占10－15％，包括新建適老化住宅和既有住宅適老化改造。

區域分布：需求將高度集中在離石區、汾陽市、孝義市等中心城區和產業集聚區，約占全市住房總需求的60％以上；其余縣區住房需求相對平穩或有小幅下降。

表：呂梁市2025年住房需求結構預測

住房需求驅動因素分析表明，2025年呂梁市住房市場將主要受以下因素影響：一是城鎮化持續推進帶來的新增需求；二是改善居住條件的升級需求；三是產業人口集聚產生的專業化住房需求；四是人口老齡化催生的適老化住房需求。這些因素共同作用，決定了呂梁市住房需求的總量水平和結構特征，為制定針對性的住房供應政策提供了依據。

三、面對人口變化帶來的挑戰，呂梁市2025年住房發展需要采取差異化策略

在人口流入區域增加住房供應，優化供應結構；在人口穩定或流出區域控制新增供應，重點提升住房質量和配套設施。同時，應密切關注人口流動趨勢變化，建立住房供需動態監測機制，及時調整供應策略，確保住房市場平穩健康發展。

（一）國土空間規劃與住房發展布局導向。《呂梁市國土空間規劃（2021－2035年）》作為指導城市長遠發展的綱領性文件，確立了“多規合一”的空間治理體系，為2025年住房發展提供了重要的空間布局依據和規劃指引。該規劃聚焦“黃河流域生態保護和高質量發展”國家戰略，落實山西省“四為四高兩同步”總體發展思路，探索“以煤為基，多元發展”的轉型路徑，旨在建設“五個呂梁”，實現轉型出雛型。在這一宏觀框架下，住房發展必須與國土空間規劃確定的空間格局、生態保護和產業發展導向相協調。

市域空間格局與住房發展分區策略已經明確。呂梁市國土空間規劃構建了“一核兩翼三區”的市域總體空間結構，這一結構為住房發展的區域差異化策略提供了框架基礎?！耙缓恕敝鸽x石區城市核心區，作為全市政治、經濟、文化中心，將是住房需求最集中、最多元的區域，需要采取“增供給、優結構、提品質”的發展策略，重點增加中小戶型住房和租賃住房供應，提升居住環境品質?！皟梢怼敝敢孕⒘x、汾陽為代表的東西兩翼城鎮組，這些區域產業基礎較好，人口集聚能力較強，住房發展應堅持“產城融合”理念，根據產業發展需求提供配套住房?！叭齾^”則指根據資源環境承載能力和開發適宜性劃分的三大功能區，住房發展需遵循各功能區的主體功能定位，在重點開發區適度增加供應，在生態敏感區嚴格控制開發強度。

（二）生態保護與住房開發的協調機制至關重要。呂梁市國土空間規劃強調“生態優先、綠色發展”，劃定了生態保護紅線和永久基本農田。2025年住房發展必須嚴格遵循這些空間管控要求，禁止在生態敏感區和農業保護區進行住宅開發。同時，應充分利用城市存量建設用地，通過盤活閑置土地和低效用地滿足住房開發需求，這一做法也符合國家“合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地”的政策導向。對于必要的住房項目選址，應嚴格執行環境影響評價，采取生態友好的開發方式和建設標準，最大限度減少對自然環境的干擾。

（三）基礎設施與公共服務設施配套是提升住房品質的重要保障。呂梁市國土空間規劃對交通、教育、醫療、養老等設施進行了統籌布局。2025年住房發展應加強與各類設施規劃的銜接，確保住房項目與配套設施同步規劃、同步建設、同步投入使用。特別是對于保障性住房和人才住房項目，更應優先安排在公共服務設施完善的區域或配套建設必要的社區服務設施，避免形成新的“居住孤島”。同時，應結合人口老齡化趨勢，在住房項目中增加適老化設施和社區養老服務空間，滿足老年群體的特殊需求。

（四）縣域差異化發展策略需要細化落實。呂梁市下轄13個縣（市、區）的發展條件和住房市場狀況差異顯著。2025年住房發展應根據各縣域的主體功能定位、資源稟賦和發展階段，制定差異化的住房政策：對于離石、孝義、汾陽等發展條件較好的中心縣市，可適度增加住房供應，優化供應結構；對于交城、文水等生態旅游型縣域，應控制房地產開發強度，注重住房品質和特色；對于石樓、臨縣等生態脆弱和人口流出縣域，則應嚴格控制新增住房用地供應，重點放在存量住房改造和配套設施提升上。這種分類指導的策略，有助于實現全市住房市場的均衡健康發展。

四、2025年呂梁市住房發展目標與主要任務

基于對呂梁市住房現狀、人口趨勢和空間規劃的系統分析，2025年呂梁市住房發展將圍繞“穩市場、優結構、保民生、促協調”的總體思路，設定科學合理的發展目標，實施一系列重點任務，構建多層次住房供應體系，滿足不同群體的住房需求，促進房地產市場平穩健康發展和居民居住品質持續提升。

（一）總體目標體系確立為“1234”框架。實現“一個平穩”即房地產市場運行總體平穩；完善“兩個體系”即市場化商品房供應體系和住房保障體系；促進“三個協調”即住房發展與產業布局、人口變化、空間規劃的協調；提升“四個水平”即住房品質水平、配套服務水平、社區治理水平和居住環境水平。具體量化指標包括：全年新建各類住房108萬平方米，其中保障性住房占比不低于20％；商品房庫存去化周期控制在12－18個月合理區間；完成12萬平方米老舊小區和城中村改造；新增人才住房500套；適老化改造既有住宅1000套。這些目標既考慮了短期市場穩定需要，又兼顧了長期住房品質提升和可持續發展要求。

（二）分類施策的住房供應體系構建是2025年的核心任務。根據住房支付能力將居民群體劃分為四類，分別采取不同的供應策略：對于低收入住房困難家庭，主要通過公共租賃住房和租賃補貼滿足需求，2025年計劃籌集保障性租賃住房200套，發放租賃補貼1110戶，同時按照國家政策導向，收購存量商品房用作保障性住房；對于新就業職工和新市民群體，發展保障性租賃住房和小戶型商品房，租金和價格控制在合理水平；對于普通收入家庭的剛性需求和改善性需求，提供價格適中的中小戶型商品住房；對于高層次人才和產業工人，提供人才公寓和職工宿舍，結合產業發展需求定制住房產品。這種分類施策的供應體系，能夠更有針對性地滿足不同群體的差異化住房需求。

（三）房地產市場平穩健康發展機制需要完善。針對呂梁市商品房市場存在的結構性矛盾，2025年將采取以下措施：一是加強市場監測預警，建立涵蓋供求關系、價格變化、庫存水平等指標的監測體系，及時發現和化解市場風險；二是優化土地供應節奏和方式，根據庫存情況實行差異化供地，庫存壓力大的區域減少或暫停供地，需求旺盛區域適度增加供應；三是規范市場秩序，加強房地產開發、銷售、中介等環節監管，打擊違法違規行為，保護消費者權益；四是促進房地產業轉型升級，鼓勵開發企業從單一住宅開發向城市綜合運營轉變，提高產品品質和服務水平。這些措施將有助于形成供求平衡、價格穩定、規范有序的市場環境。

（四）保障性住房建設與分配制度需要創新完善。2025年呂梁市保障性住房發展將重點推進以下工作：一是擴大保障覆蓋面，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員等群體納入保障范圍；二是創新建設模式，除傳統新建方式外，積極運用“專項債收儲土地”和收購存量商品房等方式籌集保障房源；三是完善分配管理制度，建立科學透明的準入退出機制，確保資源公平分配和有效利用；四是提升保障性住房品質，優化戶型設計，完善配套設施，避免形成新的“貧民區”。通過這些措施，構建更加公平、高效、可持續的住房保障體系，切實解決中低收入群體的住房困難問題。

（五）住房品質與居住環境提升計劃將全面實施。2025年呂梁市住房發展不僅關注“有沒有”的問題，更關注“好不好”的問題，重點推進以下工作：一是提高住房設計和建設標準，推廣綠色建筑和裝配式建筑，提升住房的舒適性、健康性和可持續性；二是完善社區配套設施，按照“15分鐘生活圈”理念配置教育、醫療、養老、商業、文體等設施，提高生活便利度；三是推進智慧社區建設，應用現代信息技術提升社區管理和服務水平；四是加強社區環境整治和綠化美化，創造宜居的居住環境。特別是針對老年群體，將加大適老化改造力度，在新建住宅中全面落實適老化設計標準，對既有住宅進行適老化改造，滿足老齡化社會的居住需求。

表：呂梁市2025年住房發展重點任務一覽表

（六）區域差異化實施策略將得到強化。根據呂梁市各縣（市、區）的發展差異，2025年住房發展將采取分區指導策略：離石區等中心城區重點增加中小戶型住房供應，推進城中村改造和城市更新；孝義、汾陽等經濟強縣（市）注重住房供應與產業發展的協調，提升住房品質；交城、文水等生態旅游型縣域控制開發強度，發展特色居住產品；石樓、臨縣等人口流出縣域嚴格控制新增供應，重點放在存量住房改造和配套設施提升上。這種分區施策的方法，能夠更好地適應不同區域的發展實際和住房需求特點，提高住房政策的精準性和有效性。

通過上述目標和任務的實施，呂梁市2025年住房發展將實現總量平穩、結構優化、品質提升、協調發展的良好局面，為居民提供“住有所居、住有宜居、住有樂居”的居住環境，為城市轉型升級和高質量發展提供有力支撐。同時，這些措施也將為《呂梁市國土空間規劃（2021－2035年）》的落實和“五個呂梁”建設奠定堅實的住房基礎。

五、政策保障與實施機制

為確保2025年呂梁市住房發展目標順利實現和各項任務有效落實，需要構建系統完善的政策保障體系，創新體制機制，強化部門協同，形成政府引導、市場運作、社會參與的多方合力，為住房高質量發展提供堅實支撐。

（一）土地供應與管理制度創新是住房發展的基礎保障。2025年呂梁市將采取以下措施優化土地管理：一是實施差異化供地政策，根據各縣（市、區）住房庫存和需求情況，合理確定土地供應規模、時序和方式，對庫存壓力大的區域減少或暫停住宅用地供應，對需求旺盛區域適度增加供應；二是推廣“限房價、競地價”等土地出讓方式，穩定市場預期，防止地價過快上漲推高房價；三是盤活存量建設用地，通過收儲閑置土地、推進城鎮低效用地再開發等方式挖掘存量潛力，這一做法符合國家“盤活存量用地”的政策導向；四是優化土地審批流程，提高審批效率，縮短土地供應到住房上市的時間周期。這些土地管理創新將有助于形成供需平衡、結構合理的住房供應格局。

（二）財政金融支持體系需要多元化構建。資金保障是住房發展特別是保障性住房建設的關鍵環節，2025年呂梁市將拓寬資金來源渠道：一是加大財政投入，安排專項資金用于老舊小區和城中村改造；二是創新融資方式，運用專項債券工具支持保障性住房建設，如國家政策允許的“專項債券支持回收閑置存量土地、收購存量商品房用作保障性住房”；三是引導金融機構加大支持力度，鼓勵銀行開發適合保障性住房項目的信貸產品，給予利率優惠，這些措施將構建政府引導、市場參與的多元化投融資機制，為住房發展提供可持續的資金保障。

（三）稅收優惠政策將針對性實施。2025年呂梁市將結合國家政策導向，落實促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策：一是加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；二是持續落實增值稅、土地增值稅等優惠政策，降低二手房交易成本。這些稅收政策的精準實施，將有效調節住房市場，支持住房保障和品質提升。

（四）優化住房公積金使用政策。一是加大對新市民、青年人及收入困難家庭租房支持力度，提高租賃自住住房提取住房公積金額度；二是繼續支持城鎮老舊小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等，政策支持范圍擴大到本人及配偶雙方父母自住住房加裝電梯改造；三是繳存職工購買住房時，可同時申請提取父母或子女住房公積金；四是個人住房貸款最高額度提高至130萬，對高層次人才、二孩及以上多子女家庭、現役軍人家庭，住房公積金貸款最高額度在現行政策基礎上上浮20％；五是明確貸款最低首付比例。繳存職工使用公積金貸款購買自住住房的，首套住房和二套住房最低首付款比例均為20％，購買保障性住房的，最低首付款比例為15％；六是對參與存量住房“以舊換新”活動的繳存職工，新購房住房公積金貸款最高額度在現行政策基礎上上浮20％；七是優化住房公積金貸款房屋套數“認貸”標準，更好滿足繳存人剛性和改善性住房貸款需求。

（五）嚴格規劃建設標準落實。一是進一步提高空間利用效率；二是全面推行綠色建筑標準，推廣節能環保技術和材料，降低建筑能耗；三是落實適老化設計標準，在新建住宅中全面落實無障礙設計要求；四是提高住宅配套設施標準，確保教育、醫療、養老等公共服務設施與住宅同步規劃、同步建設、同步交付使用。這些標準規范的提升，將有力推動住房品質的全面改善，滿足居民對美好居住生活的向往。

（六）監督考核評價體系將建立健全。為確保2025年住房發展目標和任務落實到位，呂梁市將強化監督考核：一是將住房發展主要指標納入各級政府績效考核體系，壓實工作責任；二是建立定期督查制度，對重點工作任務進展情況進行跟蹤督查；三是完善社會監督渠道，接受公眾和媒體監督。通過科學的監督考核，及時發現和解決問題，確保住房發展各項工作扎實推進、取得實效。

（七）政策宣傳解讀工作需要加強。2025年呂梁市將加大住房政策宣傳力度：一是通過多種媒體渠道廣泛宣傳住房政策，提高政策知曉率；二是組織政策宣講活動，面對面解答群眾疑問；三是編制通俗易懂的政策解讀材料，幫助群眾理解政策要點；四是建立政策咨詢熱線和服務窗口，為群眾提供便捷的政策咨詢服務。這些宣傳工作將促進住房政策有效落地，增強群眾對政策的理解和支持。

通過上述政策保障措施的實施，呂梁市2025年住房發展將形成政策合力，為住房市場平穩健康發展、住房保障體系完善、居住品質提升提供全方位支持。這些政策措施既立足當前解決突出問題，又著眼長遠建立長效機制，將有力推動呂梁市住房高質量發展，為居民創造更加美好的居住環境，為城市可持續發展奠定堅實基礎。