現將《呂梁市物業服務企業退出住宅小區指導意見（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。

呂梁市住房和城鄉建設局　　　山西省呂梁市中級人民法院???????

呂梁市市場監督管理局?????????

2025年5月13日???????????

呂梁市物業服務企業退出住宅小區指導意見（試行）

第一條　為規范我市物業服務市場秩序，維護業主與物業服務企業的合法權益，做好住宅小區物業退出、承接工作，保障物業服務活動依法有序進行，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等相關規定，結合我市實際，制定本指導意見。

第二條本市行政區域內，因物業服務合同（含前期）期滿未續約、雙方當事人協商解除、業主依照法定程序解除等，物業服務企業退出住宅小區管理的活動，適用本辦法。

第三條　物業服務企業退出住宅小區應本著維護社會穩定、保證業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡原則，認真依法做好物業服務交接工作，保持住宅小區物業服務的連續性。

第四條呂梁市住房和城鄉建設局負責會同有關部門做好住宅小區物業服務企業退出管理的政策制定、業務指導和監督工作。

縣（市、區）物業主管部門具體負責本轄區內物業服務企業退出住宅小區物業服務項目管理的業務指導、監督工作。

鄉（鎮）人民政府、街道辦事處〔以下簡稱：鄉鎮（街道）〕負責本轄區物業服務企業退出住宅小區物業服務項目管理的具體實施，牽頭召開物業管理聯席會議，解決物業服務企業退出物業管理過程中發生的爭議和糾紛。

居民委員會、村民委員會〔以下簡稱：居（村）民委員會〕協助鄉鎮（街道）做好有關工作。

第二章　退出情形

第五條　有下列情形之一的，物業服務企業應退出住宅小區，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

（一）物業服務期間（含前期），建設單位、業主大會或業主委員會（物業管理委員會）按照合同約定的解除條件要求提前解約的；

（二）業主大會、業主委員會（物業管理委員會）依法作出決定解聘原物業服務企業的；

（三）物業服務期限屆滿前，物業服務企業不同意續聘或解約的；

（四）物業服務企業因破產或營業執照注銷等致使不能繼續履行合同義務的。

第六條　業主大會、業主委員會（物業管理委員會）應當從物業服務項目的連續、穩定和長遠利益出發，慎用辭退權，依法實施解聘工作，保證廣大業主的正常生活秩序。

第三章　選聘和解聘

第七條　業主、業主委員會（物業管理委員會）擬對物業服務企業做出退出決定的，應在街道（鄉鎮）、居（村）民委員會的指導下，應依法召開業主大會，按照《民法典》及相關法律法規和物業項目所在地的相關規定，由業主共同表決。

第八條　業主大會可以采用現場集中開會討論和書面征求意見的方式進行表決，鼓勵利用網絡平臺、移動通訊端等形式表決。

表決結果由業主大會或業主委員會（物業管理委員會）在物業服務區域顯著位置（小區公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示七日，業主大會或業主委員會（物業管理委員會）可以聘請公證機構對表決過程和結果進行公證。

第九條　業主大會尚未選舉產生業主委員會、也未組建物業管理委員會，建設單位按照合同約定的解除條件要求提前解約的，建設單位應依法征得業主書面同意后，依據相關規定重新選聘物業服務企業，物業服務標準不低于原物業服務合同約定的標準。新物業服務企業確定后，應將更換的物業服務企業的情況在物業服務區域顯著位置（小區公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）如實公示，并將簽訂的物業服務合同在縣（市、區）物業主管部門備案。

第四章　退出

第十條　業主大會、業主委員會（物業管理委員會）擬決定要求物業服務企業退出的，按以下程序辦理：

（一）業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，合同對通知期限另有約定的除外；

（二）解聘決定作出后三十日內，物業服務企業應做好物業檔案、物業服務檔案、預收欠收代收費用、公共收益等資料和賬務的清理工作；

（三）解聘決定作出后三十日內，業主大會或業主委員會（物業管理委員會）與物業服務企業簽訂相關退管協議，協議內容包括交接和退出時間、交接內容、交接方式、物業服務合同約定的責任界限及債權債務結算方式等，在物業服務區域顯著位置（小區公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示七日；

（四）根據相關退管協議約定的時間，業主大會或業主委員會（物業管理委員會）與原物業服務企業辦理承接查驗手續，也可以直接組織新舊物業服務企業辦理承接查驗手續；

（五）原物業服務企業按照相關退管協議約定的時間退出。

第十一條　物業服務期限屆滿前，物業服務企業不同意續聘或解約，要求退出的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主大會或者業主委員會（物業管理委員會），合同對通知期限另有約定的除外；

（二）書面通知發出后三十日內，物業服務企業應做好物業檔案、物業服務檔案、預收欠收代收費用、公共收益等資料和賬務的清理工作；

（三）書面通知發出后三十日內，物業服務企業就交接內容、方式、時間、合同約定的責任界限及債權債務結算方式與業主委員會（物業管理委員會）平等協商，并簽訂相關退管協議，在物業服務區域顯著位置（小區公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示七日；

（四）根據相關退管協議約定的時間，業主大會或業主委員會（物業管理委員會）與原物業服務企業辦理承接查驗手續，也可以直接組織新舊物業服務企業辦理承接查驗手續；

（五）原物業服務企業按照相關退管協議約定的時間退出。

第十二條　業主大會、業主委員會（物業管理委員會）和物業服務企業存在以下情形，造成物業服務企業在收到書面解聘的通知六十日內或業主大會、業主委員會（物業管理委員會）在收到書面不同意續聘或解約的通知九十日內無法履行退出程序的，街道（鄉鎮）應當協助屬地物業主管部門督促其依法依約履行退出義務：

（一）不主動、不配合溝通退出事宜的；

（二）擬定的相關退管協議明顯有失公平的；

（三）未根據相關退管協議的約定辦理承接查驗手續的。

由于業主大會、業主委員會（物業管理委員會）的原因造成無法履行退出程序的，物業服務企業在此期間繼續按原物業服務合同提供服務直至按照本辦法規定正常履行退出程序。

第十三條　原物業服務企業不按規定履行退出程序和相應義務的，可依法采取下列措施：

（一）物業項目所在地的街道（鄉鎮）報屬地縣（市、區）物業主管部門，縣（市、區）物業主管部門每月月底匯總后上報市住建局，市住建局將該企業的不良行為推送至“呂梁市信用信息共享平臺”，并向社會公布；

（二）在項目交接中不移交有關資料的，按照《物業管理

例》第五十八條規定“由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正：逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款”；

（三）逾期不退出的，市場監管部門依法進行處理。

第十四條　業主大會、業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業不得無正當理由拒絕或不配合履行退出的交接和接收義務。

物業服務企業退出前，未成立業主委員會（物業管理委員會）或者其不能正常履行職責的，可在業主代表的監督下，由街道（鄉鎮）或委托居（村）民委員會代為辦理承接查驗手續。業主大會決定實行自行管理物業的，由業主委員會（物業管理委員會）組織業主代表辦理承接查驗手續。

第十五條　當事人一方對終止、解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應根據物業服務合同的約定協商解決。不能協商解決的可以請求物業項目所在地街道（鄉鎮）、居（村）民委員會和縣（市、區）物業主管部門進行調解，或向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

第十六條　原物業服務企業應當按照合同約定和業主大會的決定做好退出物業項目的相關工作，應在街道（鄉鎮）、居（村）民委員會的指導下，向業主委員會（物業管理委員會）或新的物業服務企業辦理移交事項，并辦理承接查驗手續。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業服務區域的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但另有約定的除外。

第十七條　承接查驗應按照住房和城鄉建設部《物業承接查驗辦法》執行，一并移交下列事項：

（一）檔案及圖紙資料；

（二）物業服務用房、業主共有的場地、設施設備；

（三）物業服務企業管理的公共收益余額；

（四）業主清冊及業主欠繳、預繳費等相關資料；

（五）實行酬金制的應移交管理期間主要財務資料復印件；

（六）按照規定應移交的資料和財物；

（七）法律法規規定的其他物業服務所需的相關資料。

第十八條　業主委員會（物業管理委員會）應于簽訂相關退管協議之日起三十日內根據業主大會表決結果選聘新的物業服務企業或自行管理，并簽訂物業服務合同。

第十九條　物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務企業的決定，物業服務企業可以繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第二十條原物業服務企業退出項目時，尚未選聘新物業服務企業的，可由鄉鎮（街道）或居（村）民委員會，臨時指定物業服務企業進行的應急物業管理服務，提供保潔、秩序維護等基礎服務，并按照下列程序做好臨時過渡工作：

（一）成立業主大會和業主委員會（物業管理委員會）的，鄉鎮（街道）和居（村）民委員會應積極指導、督促業主委員會及時組織召開業主大會會議，選聘新物業服務企業或由業主自行管理物業。

（二）尚未成立業主大會和業主委員會（物業管理委員會）的，鄉鎮（街道）應依法組織和指導小區業主成立業主委員會（物業管理委員會）選聘新的物業服務企業或督促開發建設單位選聘新的物業服務企業。

對小區進行臨時托管直至選聘新的物業服務企業進駐前，所發生的物業費以及其他費用由業主承擔，業主委員會（物業管理委員會）應配合做好收費工作。

第二十一條　屬地物業主管部門應當指導街道（鄉鎮）做好轄區內業主大會、業主委員會（物業管理委員會）選聘新物業服務企業或者自行管理的具體業務工作。

第五章　法律責任

第二十二條物業服務企業、業主及業主大會在物業服務企業退出項目管理階段，無法解聘、選聘物業服務企業的，項目所在地鄉鎮（街道）應組織召開物業管理聯席會議進行協調解決。

第二十三條業主委員會（物業管理委員會）未經業主大會決定，擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的，物業項目所在地的縣（市、區）物業主管部門或者街道（鄉鎮）依法責令限期改正或者撤銷其決定，并通過在物業服務區域顯著位置公示等方式通告全體業主。

第二十四條　業主大會、業主委員會（物業管理委員會）作出的決定違反法律、法規的，物業項目所在地的縣（市、區）物業主管部門或者街道（鄉鎮），應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通過在物業服務區域顯著位置公示等方式通告全體業主。若其作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十五條　本辦法自印發之日起試行，有效期2年。